經(jīng)適房轉(zhuǎn)商品房的前提條件是

需要確認(rèn)經(jīng)適房是否滿五年，不是買房日期，是契稅發(fā)票上的日期，或者房產(chǎn)證發(fā)放日期。一般契稅的時(shí)間會(huì)比房產(chǎn)證日期早1年左右，所以只要看契稅日期滿五年就可以了。

注：經(jīng)適房是一定要滿五年才能交易的，否則連預(yù)約的資格都沒(méi)有。

經(jīng)適房轉(zhuǎn)商品房所需材料

   1、戶口本;

   2、雙方身份證及復(fù)印件(最少3張);

   3、結(jié)婚證(必須帶，若轉(zhuǎn)讓給年齡大的父母，已沒(méi)結(jié)婚證的，可以用戶口本證明夫妻關(guān)系也可);

   4、經(jīng)濟(jì)適用房買賣合同原件或復(fù)印件(不帶也可，大廳可以幫助打印，不收費(fèi)，就是耽誤時(shí)間);

   5、房本中的戶型圖和房屋登記表各兩張(登記表一定要將所有權(quán)人名字隱去);

   6、買經(jīng)濟(jì)適用房時(shí)已繳納的綜合低價(jià)款證明(藍(lán)色紙)和契稅證明及其復(fù)印件;

   7、房本及復(fù)印件。

經(jīng)適房轉(zhuǎn)商品房流程

   1、門口咨詢臺(tái)領(lǐng)取網(wǎng)簽號(hào);

   2、到窗口排隊(duì)等待叫號(hào)進(jìn)行網(wǎng)簽?？梢韵热ゴ翱谝獋€(gè)存量房買賣合同信息表。填寫表格信息。

   3、網(wǎng)簽后，去咨詢臺(tái)領(lǐng)取2份表格(個(gè)人銷售已購(gòu)住房涉稅申報(bào)核定表5年以上家庭唯一生活用房證明)，都是繳納契稅用的。

   4、繳納契稅。

   5、拿到契稅票后，憑契稅票到咨詢臺(tái)領(lǐng)取登記過(guò)戶號(hào)。

   6、交納土地出讓金，算法是3621元面積10%(當(dāng)初購(gòu)房已交的超標(biāo)經(jīng)濟(jì)適用房面積的部分要減掉)。

   7、登記過(guò)戶排號(hào)等待辦理過(guò)戶。

    8、辦理登記過(guò)戶后，10個(gè)工作日由買方來(lái)取房本。

經(jīng)適房轉(zhuǎn)商品房所需費(fèi)用

    經(jīng)適房轉(zhuǎn)商品房所需費(fèi)用土地出讓金：按國(guó)家、省已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售土地出讓金和收益分配管理的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行;所得收益繳納(已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房出售免繳)：由賣方繳納。按成交價(jià)扣除當(dāng)?shù)卣嫉耐诮?jīng)濟(jì)適用住房平均單價(jià)、原支付超過(guò)住房面積標(biāo)準(zhǔn)的房?jī)r(jià)款和賣方按本規(guī)定繳納的土地出讓金、印花稅、監(jiān)證費(fèi)后的凈收益，按超額累進(jìn)比例繳納。成交價(jià)高于當(dāng)?shù)赝诮?jīng)濟(jì)適用住房平均單價(jià)50%以下的部分，按20%繳納所得收益，80%歸賣方;成交價(jià)高于當(dāng)?shù)赝诮?jīng)濟(jì)適用住房平均單價(jià)50%以上的部分，30%繳納所得收益，70%歸賣方。超過(guò)住房面積標(biāo)準(zhǔn)的凈收益全額繳納。

印花稅：0.1%，買賣雙方各承擔(dān)一半;

契稅：1.5%，由買方繳納;

注意事項(xiàng)

    變更性質(zhì)(經(jīng)改商)，必須補(bǔ)交綜合地價(jià)款，但要在夫妻、父子直系親屬間變更，契稅先交后返還。返還時(shí)間為(15天至三年);別忘記在地稅那取張契稅返還需提交的文件清單;夫妻間變更名字經(jīng)改商后，再變更回來(lái)只需85元工本費(fèi)，無(wú)其他稅費(fèi);經(jīng)改商后，房本擬在變回原所有權(quán)人的，再次買賣交易方式費(fèi)用最低。因無(wú)價(jià)差，雖然不滿5年，5.5%營(yíng)業(yè)稅(買入價(jià)=賣出價(jià))為0;所得稅按增值20%計(jì)算也為0，故只需繳納1.5%契稅。

經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)商品房流程是怎樣的

    1、首先經(jīng)濟(jì)適用房必須把抵押貸款還完，也就是您如果是當(dāng)時(shí)貸款買的房，就去銀行提前還下款。確定房子已滿五年，看契稅，不滿五年的經(jīng)濟(jì)適用房是轉(zhuǎn)不了商品房的。

    2、必須要過(guò)下戶，條件是過(guò)到非本人名字下，(同一戶口不允許過(guò)戶)也就是不能過(guò)給結(jié)了婚的愛(ài)人，孩子等，如果已單立戶的可以過(guò)給父母，或者過(guò)給岳父，岳母，或者親戚，都是可以的。必須交一個(gè)綜合地價(jià)款，(部分地區(qū)稱之為土地出讓金)，是合同價(jià)的10%。

    3、除了綜合地價(jià)款還一個(gè)就是契稅，營(yíng)業(yè)稅，個(gè)人所得稅。一般經(jīng)濟(jì)適用房都是90平以下，屬于小面積住宅，所以只有一個(gè)契稅，就是合同價(jià)的1%就可以了，如果大于90平按當(dāng)?shù)氐钠醵愐?guī)定收取。都具備了，可以著手準(zhǔn)備辦理了，首先簽訂一份交易合同，然后去把網(wǎng)簽做了。

    4、帶上雙方的身份證，如果是外地戶口的需要帶暫住證;以及房產(chǎn)證，房產(chǎn)證復(fù)印件，雙方身份證原件復(fù)印件，購(gòu)房原始原件復(fù)印件(指的是一次按2600交易的)，交易合同(可下載)4份，銀聯(lián)卡一張。

經(jīng)濟(jì)適用房和商品房有什么區(qū)別

1、概念不同

    商品房是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)并出售、出租的房屋。經(jīng)適房由國(guó)家統(tǒng)一下達(dá)計(jì)劃，用地一般實(shí)行行政劃撥的方式，免收土地出讓金，對(duì)各種經(jīng)批準(zhǔn)的收費(fèi)實(shí)行減半征收，出售價(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，按保本微利的原則確定。

2、建設(shè)目的不同

    商品房的建設(shè)目的是為了賺取利益，是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)，并且建設(shè)房屋，進(jìn)行上市出售的房子，但是經(jīng)濟(jì)適用房卻并非如此。經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)的目的是為了給一些經(jīng)濟(jì)困難的家庭提供保障，是根據(jù)國(guó)家建設(shè)計(jì)劃安排建設(shè)的。

3、銷售價(jià)格不同

    既然是經(jīng)濟(jì)適用房是由國(guó)家相關(guān)機(jī)構(gòu)安排建設(shè)的，那么價(jià)格自然是由政府制定，而又由于房屋的建設(shè)目的是為了提供保障，所以價(jià)格一般要比市面上的房屋價(jià)格要低一些。而商品房是由開(kāi)發(fā)企業(yè)建設(shè)的，價(jià)格自然是由企業(yè)決定，為了賺取利益，價(jià)格自然要比經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格高很多。

4、物業(yè)管理費(fèi)不同

    商品房物業(yè)服務(wù)的情況來(lái)收取費(fèi)用，而經(jīng)適房政府會(huì)控制物業(yè)費(fèi)，避免出現(xiàn)業(yè)主“住不起”的現(xiàn)象，所以物業(yè)管理費(fèi)用偏低，能夠保障最基本的服務(wù)。

5、土地性質(zhì)不同

    經(jīng)濟(jì)適用房的土地是由政府劃撥的，通常被稱為劃撥用地，而且可以享受很多政府制定的優(yōu)惠政策，這是經(jīng)濟(jì)適用房的所在，商品房基本上是不可以享受優(yōu)惠的，因?yàn)樗挠玫囟际峭ㄟ^(guò)出讓的方式獲得的。

6、購(gòu)買對(duì)象不同

    如果要經(jīng)濟(jì)適用房，那么購(gòu)買方必須是常住城鎮(zhèn)的中低收入家庭，并且名下沒(méi)有任何房產(chǎn)，而商品房的的購(gòu)買對(duì)象就沒(méi)有這樣的限制，基本上只要已達(dá)到年齡的完全民事行為能力人，并且有足夠的錢款可以買房就可以了。

7、房屋面積不同

    由于經(jīng)濟(jì)適用房是以保障性為主，并且主要出售給收入較低的家庭，因此在房屋面積以及結(jié)構(gòu)上都有一定的規(guī)定和限制，房屋面積必須達(dá)到建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，滿足購(gòu)買方的基本需求。而商品房則是出于對(duì)利益的追求，更加重視如何才能讓房屋建設(shè)做到利益大化，在房屋面積和結(jié)構(gòu)上沒(méi)有具體的規(guī)定，全由企業(yè)自己決定。

8、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不同

    商品房企業(yè)根據(jù)市場(chǎng)需要定位、可以采用高檔設(shè)備。經(jīng)適房戶型、面積、檔次等具有政府指導(dǎo)性，強(qiáng)調(diào)實(shí)惠。

9、購(gòu)買方式不同

    商品房向公眾銷售，完全市場(chǎng)化，購(gòu)房者可根據(jù)自己的能力自主購(gòu)買。經(jīng)適房特定人群才能申請(qǐng)。申請(qǐng)人的住房面積、可支配收入、是否發(fā)生過(guò)住房交易、資產(chǎn)等審查嚴(yán)格。

10、產(chǎn)權(quán)限制不同

    經(jīng)濟(jì)適用房的土地是由政府劃撥的，所以購(gòu)買者擁有的是不完全產(chǎn)權(quán)，即使買了房也就只能拿到產(chǎn)權(quán)證，無(wú)法拿到土地證。如果想要出讓，只能在滿足購(gòu)買時(shí)間達(dá)到五年，并繳納10%的土地出讓金才可以進(jìn)行，商品房則沒(méi)有這樣的限制。

經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)商品房流程是什么

    1、經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)商品房首先經(jīng)濟(jì)適用房必須把抵押貸款還完，也就是您如果是當(dāng)時(shí)貸款買的房，就去銀行提前還下款。確定房子已滿五年，看契稅，不滿五年的經(jīng)濟(jì)適用房是轉(zhuǎn)不了商品房的。

    2、必須要過(guò)下戶，條件是過(guò)到非本人名字下，(同一戶口不允許過(guò)戶)也就是不能過(guò)給結(jié)了婚的愛(ài)  人，孩子等，如果已單立戶的可以過(guò)給父母，或者過(guò)給岳父，岳母，或者親戚，都是可以的。

    3、經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)商品房必須交一個(gè)綜合地價(jià)款，(部分地區(qū)稱之為土地出讓金)，是合同價(jià)的10%。除了綜合地價(jià)款還一個(gè)就是契稅，營(yíng)業(yè)稅，個(gè)人所得稅。一般經(jīng)濟(jì)適用房都是90平以下，屬于小面積住宅，所以只有一個(gè)契稅，就是合同價(jià)的1%就可以了，如果大于90平按當(dāng)?shù)氐钠醵愐?guī)定收取。

    4、著手準(zhǔn)備辦理了，首先簽訂一份交易合同，然后去把網(wǎng)簽做了。帶上雙方的身份證，如果是外地戶口的需要帶暫住證。以及房產(chǎn)證，房產(chǎn)證復(fù)印件，雙方身份證原件復(fù)印件，購(gòu)房原始原件復(fù)印件(指的是一次按2600交易的)，交易合同(可下載)4份，銀聯(lián)卡一張。

    5、到建委，一人先到咨詢臺(tái)領(lǐng)取表格，另一人排契稅隊(duì)伍，領(lǐng)取后直接排過(guò)戶隊(duì)伍，先排再填表，因?yàn)槿撕芏?，契稅交完后，交印花稅，再交土地出讓金。雙方到過(guò)戶柜臺(tái)辦理過(guò)戶。